Назад к списку

Категория земли.  Как изменить категорию земли?

                В законодательных актах России, нет термина «коммерческая земля», это общеупотребительное обозначение, для участков, отведенных под нужды бизнеса. Но любой надел обладает рядом технических параметров, таких как размер, состав почвы, расположение и прочие, а также есть юридические характеристики: 

                 категория земли 

                 вид разрешенного использования (ВРИ). 

                У каждого земельного участка всегда в документах указывается его категория. 

                В России земля – это часть стратегического запаса государства и является исчерпаемым ресурсам, а следовательно, подлежит охране и защите на федеральном уровне. 


               Существует всего семь категорий (ст. 7 ЗК РФ): 

               1. с/х назначение; 

               2. населённые пункты; 

               3. для промышленности; 

               4. территории, особо охраняемые; 

               5. лесной фонд; 

               6. водный фонд; 

               7. земли запаса. 

               Но если ваш бизнес не вписывается в обозначенные рамки, то нужно попытаться поменять категорию участка. В законе РФ расшифровываются допустимые случаи, когда эта ситуация возможна: Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 01.05.2019) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2019) (Ст. 7): 

                1) консервация земель; 

                2) создание особо охраняемых природных территорий; 

                3) изменение границ населенных пунктов; 

                4) промышленное строительство (есть нюансы); 

                5) не подходящие для с/х земли могут быть отнесены к землям запаса, лесного или водного фонда; 

                6) линейное строительство (дороги, нефтепроводы и прочее); 

                7) обеспечение обороны государства; 

                8) разработка месторождений полезных ископаемых; 

                9) строительство социальных объектов. 

                Есть ещё один важный повод, для запрета перевода категории: если при сопоставлении кадастровой стоимости вашего надела с кадастровой стоимостью среднестатистического участка в вашем районе, ваша земля окажется дороже и разница будет больше 50%. 

               Процесс перемены категории земли тоже упорядочивается законом. Одно из существенных требований – предоставить подробное обоснование необходимости в изменении категории, вплоть до предоставления финансовых расчетов и бизнес-плана проекта. 

               Для категории с/х назначения есть ряд запретов. Но существуют частные случаи, позволяющие успешно осуществить перевод категории, например – садовые и дачные участки. 

               Нужно понимать, что если вы измените категорию надела, то это повлечет изменение его кадастровой стоимости. А также повлияет на размер имущественного налога. 

                Если прошение о переводе категории земли удовлетворяется, то на вас, как на владельца этого надела ложится финансовое бремя – погашение расходов за регистрацию этого изменения. Размер платежа зависит от площади участка. 

                В законе РФ кроме обозначения юридических категорий земли, перечисляются разрешенные виды эксплуатации для каждой из них. Подробности – в Приказе Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 04.02.2019) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" 

                Для категории с/х назначения государство регламентирует 21 пункт целевого использования земли. 

                То есть, приобретая землю этой категории, вы получаете разрешение на широкий спектр деятельности в аграрном бизнесе. Но если цель вашей покупки в развитии другого направления предпринимательства, то, может оказаться, что ни один из приведенных ВРИ не отвечает этому намерению. И понадобится изменение категории земли. 

                 Вполне возможно, что именно для вашего бизнеса не подходят пункты, перечисленные в законе и позволяющие перевести с/х категорию в другую. Тогда есть официальный юридический способ повлиять на ситуацию – заменить вид разрешенного использования.Такая стратегия не противоречит действующему российскому законодательству, но при этом дает право рациональной эксплуатации вашей собственности, в выбранной вами сфере бизнеса. Только перед тем, как вкладывать финансовые активы в развитие бизнеса, необходимо провести все юридические мероприятия, направленные на грамотное оформление документации. И законным образом добиться соответствия целевого использования земли ее категории или ВРИ. Так как при обнаружении нарушений собственнику назначается наказание в виде выплаты солидного штрафа. 

                 Поэтому перед началом нового дела и покупки земли, тщательно изучите правоустанавливающие документы и категорию выбранного участка. Нужно убедиться, что этот выбор отвечает требованиям вашего бизнеса, или юридические характиристики объекта могут быть переведены в нужный статус для законной реализации задуманных планов. 

                 И если возникнет потребность в изменении одного из критериев целевого использования, то лучше воспользуйтесь помощью профессионала.